การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินของประเทศไทยก่อนการเข้าสู่ประชาคมอาเซียน (AEC)

การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ของประเทศไทยก่อนการเข้าสู่ประชาคมอาเซียน (AEC)

โดยนางอุดมศรี นาทีกาญจนลาภ
บริษัท ยูเค แวลูเอชั่น แอนด์ เอเจนซี่ จำกัด
7 มีนาคม 2555

นับแต่วิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Independent Appraisers / Valuers) เข้าสู่ประเทศไทยในปี พ.ศ. 2517 หรือประมาณ 38 ปีที่ผ่านมา ในช่วงเวลานั้นความต้องการประเมินมูลค่าทรัพย์สินยังจำกัดวงแคบแต่เพียงบริษัทในประเทศที่มีขนาดใหญ่ บริษัทข้ามชาติ และธนาคารต่างประเทศทั้งที่เปิดเต็มรูปแบบ และเป็นเพียงสำนักงานตัวแทนเท่านั้น ซึ่งมีการเติบโตในด้านอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ที่เป็นไปอย่างเชื่องช้า

จนเมื่อสาธารณชนมีการรับรู้ (Awareness) ต่อบทบาทและความสำคัญของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยโดยผู้ประเมิน อิสระมากขึ้น จึงมีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยเป็นบริษัทสาขาจาก ต่างประเทศซึ่งเพิ่มขึ้นในเวลานั้นมีไม่เกิน 10 บริษัทเท่านั้น ในส่วนของบริษัทประเมินฯของคนไทยนั้นแทบจะไม่มีเนื่องจากยังเป็นวิทยาการที่ใหม่มากสำหรับประเทศไทยในเวลานั้นนั่นเอง

สำหรับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยอย่างก้าวกระโดดนั้น เกิดจากผลของกฎหมายตลาดทุน (Capital Market) ที่มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ คือ พระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ซึ่งกำหนดให้บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในฐานะของผู้ประเมินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ (Valuation for Public Purposes) เป็นส่วนหนึ่งภายใต้การกำกับดูแลขององค์กรที่เพิ่งตั้งขึ้นมาใหม่ คือ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน กลต.) (Regulators)

ซึ่งต่อมาในปี 2547 มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Valuation Standards) และจรรยาบรรณวิชาชีพ (Code of Ethics) ก็เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นโดย สำนักงาน กลต. ในฐานะผู้กำกับดูแลได้ดำเนินการจัดหาทุนก้อนหนึ่งจากธนาคารโลกเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการร่างมาตรฐานดังกล่าวขึ้นมาเพื่อบังคับใช้กับบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ และเพื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ให้เป็นแนวทางการปฏิบัติ (Valuation Guidance) เดียวกัน

โดยมาตรฐานฉบับดังกล่าว ส่วนใหญ่จะอ้างอิงจาก มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระหว่างประเทศขององค์กรระหว่างประเทศ นั่นคือ International Valuation Standards Council (IVSC) ฉบับปี 2005 (IVS 2005) (สำหรับฉบับปัจจุบันของ IVSC คือ ฉบับปี 2011 ซึ่งได้เปลี่ยนแปลงจากฉบับเดิม IVS 2005 ไปค่อนข้างมาก) และประกาศใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2548 เป็นต้นมา โดยผ่านการบังคับใช้มาตรฐานฯและจรรยาบรรณวิชาชีพดังกล่าวไปยังองค์กรวิชาชีพ 2 แห่งที่มีบทบาทสำคัญ คือ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (VAT) (ก่อตั้งโดยกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย) และสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA) (ก่อตั้งโดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนหนึ่ง ในปี 2538)

ต่อมาในปี พ.ศ. 2552 สำนักงาน กลต.ได้ออกประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและ ผู้ประเมินหลักเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ พ.ศ. 2552 กล่าวคือ ทางสำนักงาน กลต. ได้ผ่อนคลายกฎในการกำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในฐานะของผู้ประเมินอิสระเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ โดยอนุญาตให้ทั้ง 2 สมาคมดังกล่าวเป็นผู้กำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสมาชิกของสมาคมได้เอง (Self Regulatory Organization, SRO) เนื่องจากในเวลานั้นทางสำนักงาน กลต. มีความเห็นว่า ทั้ง 2 สมาคมมีความพร้อมในการทำหน้าที่กำกับดูแลสมาชิกให้ปฏิบัติตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพที่มีการประกาศใช้โดยที่ยังไม่มีกฎหมายวิชาชีพนี้โดยเฉพาะ

อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ทางสำนักงาน กลต. โดยฝ่ายจดทะเบียนหลักทรัพย์-ตราสารทุน ได้มีการเผยแพร่เอกสารคือ ร่างประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ที่ สจ.../... เรื่อง การให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลัก เพื่อรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2555 และวันสุดท้ายของการให้ความคิดเห็นคือ วันที่ 12 มีนาคม ศกนี้

โดยที่ประกาศดังกล่าว ระบุว่า สำนักงานมีนโยบายที่จะปรับปรุงเกณฑ์การให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลัก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้การกำกับดูแลวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ เกี่ยวข้องกับตลาดทุนมีความน่าเชื่อถือเทียบเคียงได้กับมาตรฐานสากล โดยทางสำนักงาน กลต. ได้ประกาศยกเลิกการให้ความเห็นชอบ สมาคมวิชาชีพ เป็นผู้ให้ความเห็นชอบและการกำกับดูแลผู้ประกอบวิชาชีพด้วยกันเอง ตามประกาศว่าด้วยการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ ประเมินหลักเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ พ.ศ. 2552 โดยการเปิดกว้างให้สมาคมหรือองค์กรวิชาชีพประเมินรายใหม่ที่มีความพร้อมในการทำงานในระดับสากลสามารถยื่นขอเป็น SRO ต่อสำนักงานได้

จากร่างประกาศดังกล่าว ทำให้ทราบว่า เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในแวดวงวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกครั้ง โดยเฉพาะองค์กรวิชาชีพ นั้นถือว่ามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งสำหรับวิชาชีพประเมินฯ ที่ต้องมีความพร้อมในทุกๆ ด้านในการรองรับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของตลาดทุนและตลาดเงินได้อย่าง ทันท่วงที

สิ่งหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ความสลับซับซ้อนของตลาดทุนในปัจจุบันที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดของหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นจำนวนเงินหลายแสนล้านบาท โดยที่บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักต้องมีส่วนเกี่ยวข้องอย่างมากกับการให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สินมีตัวตน (Tangible Fixed Assets) และทรัพย์สินไม่มีตัวตน (Intangible Fixed Assets) รวมถึงการประกาศใช้มาตรฐานการบัญชี จำนวน 24 ฉบับ (Thai Accounting Standards) เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2554 หรือกว่า 1 ปีที่ผ่านมา ได้สร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างสำคัญที่เกี่ยวข้องกับวิชาชีพประเมินอย่างหลีก เลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่องค์กรวิชาชีพต้องมีความพร้อมในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

สำหรับองค์กรวิชาชีพนั้น ผู้เขียนขอสนับสนุนแนวคิดของสำนักงาน กลต. ที่องค์กรวิชาชีพต้องมีผู้มีความรู้ ความชำนาญ และประสบการณ์ทางด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (น่าจะไม่ต่ำกว่า 10 ปี) และที่สำคัญต้องไม่มีผลประโยชน์ทับซ้อนในระหว่างการดำรงตำแหน่ง (Conflict of Interest) และเป็นผู้ปฏิบัติงานเต็มเวลาในการบริหารงานในตำแหน่งผู้อำนวยการ (หรือแล้วแต่ชื่อเรียกที่เหมาะสม) เช่นเดียวกับสมาคมอื่น ๆ โดยที่สามารถวางและกำหนดแผนแม่บทในการพัฒนาวิชาชีพอย่างยั่งยืน (Master Plan) จนเป็นที่ยอมรับได้ในอนาคตที่จะสามารถทำให้วิชาชีพนี้เป็น SRO ได้อย่างเต็มภาคภูมิ

และยิ่งไปกว่านั้น องค์กรวิชาชีพและสำนักงาน กลต. ยังต้องช่วยกันผลักดันให้มีการประกาศใช้กฎหมายที่เกี่ยวกับวิชาชีพนี้ หรือ พระราชบัญญัติวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพราะลำพังแต่มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพนั้น ไม่เพียงพอให้มีการบังคับใช้ได้ ซึ่งจะเห็นได้จากปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ที่ สำนักงาน กลต. มีความจำเป็นต้องดึงบทบาทและหน้าที่ในการกำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่า ทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักจากทั้ง 2 สมาคมวิชาชีพกลับคืนมานั่นเอง

เราจะเห็นได้ว่า กฎหมายสำคัญๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดทุนที่จะช่วยส่งเสริม และพัฒนาตลาดทุนนั้นเป็นไปอย่างล่าช้ามาก ในปัจจุบันเป็นที่ทราบกันดีว่า ยังไม่มีการประกาศใช้กฎหมายที่เกี่ยวกับวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งแตกต่างจากต่างประเทศ โดยไม่ต้องดูอื่นไกล แค่ประเทศสมาชิกในประชาคมอาเซียน (AEC) ก็พอ ไม่ว่าจะเป็นประเทศมาเลเซีย ประเทศสิงคโปร์ เป็นต้น ต่างมีกฎหมายวิชาชีพดังกล่าว ซึ่งถือเป็นกลไกสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายอย่างมีประสิทธิภาพมากกว่าจะมี เพียงมาตรฐานวิชาชีพเพียงอย่างเดียวที่ไม่เพียงพอสำหรับการเปลี่ยนแปลงอย่าง รวดเร็วของตลาดเงินและตลาดทุนที่ต้องใช้บริการของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อยู่ตลอดเวลา

กล่าวในส่วนของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนและผู้ประเมินหลักใน ปัจจุบันอยู่ในฐานะลำบาก เนื่องจากมีการเปิดบริษัทเป็นจำนวนมากนับตั้งแต่การประกาศของสำนักงาน กลต. ในปี 2552 ดังกล่าวข้างต้นที่เปิดโอกาสให้องค์กรวิชาชีพเป็นผู้ให้ความเห็นชอบบริษัท ประเมินฯ เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะได้เอง ดังนั้น ด้วยจำนวนผู้ให้บริการจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันอย่างรุนแรง อันส่งผลให้เกิดการตัดราคา (ค่าบริการวิชาชีพ) กันอย่างหนัก เพื่อความอยู่รอดทางธุรกิจ

สภาพการณ์ดังกล่าวย่อมส่งผลให้บริษัทประเมินฯ ไม่สามารถอยู่ในฐานะของผู้ให้บริการที่มีมาตรฐานสากลดั่งที่องค์กรกำกับดูแลต้องการได้ ไม่ว่าจะเป็น สำนักงาน กลต. หรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ องค์กรอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ ล่าสุดมีสถาบันการเงินบางแห่ง มีแนวคิดว่าจะกำหนดคุณสมบัติของบริษัทประเมินฯ ที่สวนทางจากสภาพความเป็นจริงว่า จะต้องมีคุณสมบัติเพิ่มเติมคือ ต้องไม่มีผลประกอบการขาดทุน หรือส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ หากจะเป็นผู้ให้บริการแก่สถาบันการเงินดังกล่าว

ในขณะที่สถาบันการเงินหลายแห่งได้เข้ามาเป็นผู้กำหนด ค่าบริการวิชาชีพ” อย่างเข้มงวด โดยที่ไม่ปล่อยเป็นไปตามกลไกราคา (Price Mechanism) อย่างที่ควรจะเป็นในการดำเนินธุรกิจเช่นเดียวกับที่สถาบันการเงินเองก็ต้อง การมีรายรับจากดอกเบี้ยจากการปล่อยสินเชื่อที่เป็นไปตามกลไกราคา หากทางการเข้าไปควบคุมการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก หรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่คิดกับลูกค้าของสถาบันการเงินมากเกินไป สถาบันการเงินเองก็อยู่ไม่ได้เช่นกัน

ซึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นหน่วยงานกำกับดูแล และผู้ใช้บริการจะต้องประสบกับปัญหาร่วมกันกับผู้ประกอบวิชาชีพประเมินด้วย คือ ไม่สามารถแก้ปัญหาทางด้านมาตรฐานการให้บริการที่ดีได้ เนื่องจากรายได้จากการให้บริการนั้น ไม่เพียงพอที่จะจ้างพนักงานที่มีความรู้และความสามารถได้ เพราะลำพังที่จะให้บริษัทอยู่รอดก็แทบจะเป็นปัญหาใหญ่โตอยู่แล้ว ดังนั้นในส่วนของสำนักงาน กลต. และธนาคารแห่งประเทศไทย สมควรที่จะเข้ากำกับดูแลบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างบูรณาการด้วยเช่นกัน

ที่กล่าวมาตามลำดับข้างต้น จะเห็นได้ว่าสภาพของธุรกิจประเมินมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบันนั้นสะท้อนมาจาก หลาย ๆ ปัจจัยที่เกี่ยวข้อง ขอยกตัวอย่างง่ายๆ ที่เห็นภาพชัดเจน กล่าวคือ ในส่วนของสำนักงาน กลต.เอง มีกฎหมายรองรับในการกำกับดูแลหน่วยงาน และวิชาชีพต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ในขณะที่องค์กรวิชาชีพประเมินฯ กำกับดูแลสมาชิกโดยการผ่านการบังคับใช้ตามประกาศ และกฎหมายฉบับของสำนักงาน กลต. แทน ซึ่งดูแล้วน่าจะไม่มีประสิทธิภาพ และปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นคงไม่สามารถหมดสิ้นลงไปได้จากร่างประกาศฉบับที่กำลังจะประกาศใช้ ในไม่ช้านี้

นอกจากนี้ยังมีปัญหาในลักษณะเชิงซ้อนที่สมควรหยิบยกมาพูด คือ ในอดีตที่ผ่านมาก่อนที่สำนักงาน กลต. ซึ่งปัจจุบันเป็นเพียงองค์กรเดียวเท่านั้นที่กำกับดูแลวิชาชีพประเมินฯ หากเราจำกันได้ จะมีอีกองค์กรหนึ่ง คือ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ป็นผู้ให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบวัตถุประสงค์ การขอสินเชื่อ (Financing Purposes) มาก่อน โดยที่สถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. ต้องใช้บริการบริษัทประเมินฯ ที่ ธปท.ให้ความเห็นชอบเท่านั้นซึ่งในเวลานั้นมีบริษัทประเมินฯไม่เกิน 20 บริษัทเท่านั้นที่ให้บริการ

และต่อมาทางธปท.ได้ยุติบทบาทดังกล่าวลง เนื่องจากเล็งเห็นว่าทางสำนักงานกลต.มีความพร้อมในการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินและผู้ประเมินหลักดีอยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นที่ต้องทำงานซ้ำซ้อนจึงอนุโลมให้สถาบันการเงินภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. สามารถใช้บริษัทประเมินฯ ตามรายชื่อที่สำนักงาน กลต.ให้ความเห็นชอบโดยขึ้นรายชื่อไว้ใน Website ของสำนักงานฯ ในขณะที่สถาบันการเงินซึ่งเป็นผู้ใช้บริการหลักๆนั้น มิได้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ สำนักงานกลต.นั้นได้มีการกำหนดค่าบริการวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินขึ้นมาเอง โดยที่มิได้อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ที่เหมาะสมและสอดคล้องกับประเภททรัพย์สินและลักษณะงาน

จึงส่งผลให้รายได้จากการให้บริการดังกล่าวต่ำมาก ซึ่งสามารถกล่าวได้ว่า ลำพังรายรับจากค่าบริการดังกล่าว บริษัทประเมินฯ ไม่สามารถอยู่ได้โดยลำพัง ดังนั้นในการแก้ไขปัญหาที่มองว่า เป็นต้นทางแห่งปัญหาหนึ่งจึงต้องอาศัยธนาคารแห่งประเทศไทย ในฐานะของผู้กำกับดูแลสถาบันการเงิน เข้ามาร่วมแก้ไขปัญหาอย่างจริงจังด้วย เนื่องจาก ธปท. ได้พึ่งพารายชื่อบริษัทประเมินฯ ของสำนักงาน กลต. มาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว และเพื่อให้ทางสำนักงาน กลต. สามารถบรรลุเจตนารมย์ในการยกร่างประกาศฉบับใหม่ดังกล่าวได้

ท้ายสุดนี้ ผู้เขียนจึงขอสรุป และขอเสนอแนะว่า ต้องดำเนินการกำกับดูแลวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างบูรณาการ เท่านั้นจึงจะสัมฤทธิผลตามเจตนารมย์ของสำนักงานกลต.ได้